Živnostníci mají cestu k hypotéce výrazně komplikovanější. Pro banky jsou rizikovějšími klienty, než zaměstnanci se stabilním měsíčním příjmem. Příjmy podnikatelů posuzují banky podle obratu nebo základu daně, jehož nedostatečná výše může cestu k hypotéce zastavit. Poradíme, podle čeho banky vyhodnocují bonitu žadatele, a jak zvýšit šanci na získání hypotéky.
Základ daně patří k nejčastěji zkoumaným položkám při hodnocení bonity živnostníků. Pro mnohé podnikatele je zároveň základ daně tím, co překazí získání hypotéky. Může za to především daňová optimalizace neboli snaha snížit daňový základ s cílem nižších daňových odvodů. Živnostník sice odvede méně na daních, ale zároveň si sníží oficiální příjmy. Plánuje-li živnostník žádat o hypotéku, neměl by v minimálně dvou předchozích letech daňový základ optimalizovat. Se správným vedením daňové evidence pro živnostníky vám pomůže účetní software DUNA Účto.
Při posouzení bonity zohledňují banky dílčí základ daně na řádku 37, někdy i výslednou daň na řádku 74 daňového přiznání z příjmů fyzických osob. Měsíční příjem banky určí jako dvanáctinu ze základu daně.
U podnikatelů, kteří uplatňují daňové paušály, se k výpočtu měsíčního příjmu rovněž využívá jedna dvanáctina ze základu daně. V tomto případě ale hraje důležitou roli druh podnikání žadatele. Banky svými interními směrnicemi upravují pohled na daňový paušál, který zpravidla snižují v řádech deseti procentních bodů. V rámci bankovní analýzy proto některé obory zvýhodňují nižšími paušálními výdaji. Tyto výhody se vztahují především na svobodná povolání advokátů, notářů, lékařů, exekutorů a dalších profesí.
Při žádosti OSVČ o hypotéku se můžeme setkat také s posuzováním obratu. Tato metoda analýzy je vhodná především pro podnikatele s vysokými příjmy a nízkým základem daně. Při posuzování měsíčních příjmů vychází banky z celkových příjmů uvedených na řádku 101 daňového přiznání. Tento řádek zpravidla vynásobí koeficientem 0,2, dělitelem výsledné sumy je počet měsíců. V praxi vzorec může vypadat takto:
Měsíční příjem = (ř. 101 x 0,2)/12
Při posuzování, zda banka podnikajícímu žadateli poskytne hypotéku, se dále přihlíží k délce podnikání, bezdlužnosti u zdravotní pojišťovny, správy sociálního zabezpečení a finanční správy i celkově výši závazků i úvěrové historii.
« zpět na přehled novinek
